Моя доля: семь важных вопросов о продаже части квартиры

Времена коммунальных квартир постепенно уходят в прошлое. Тем не менее значительное число объектов недвижимости находится в собственности не одного человека, а нескольких. Поэтому вопрос, как правильно распорядиться частью квартиры, дома, коммерческого помещения или земельного участка, для многих является актуальным. Рассказываем об основных нюансах продажи долей недвижимости.

Причин, по которым объектом недвижимости владеет несколько собствеников, немало. Одни из распространенных — приватизация квартиры с участием всех членов семьи, получение наследства, раздел имущества после развода. Также по закону обязательно выделяются доли в недвижимом имуществе, купленном с участием средств материнского капитала.

Бывают даже ситуации, когда совладельцами квартиры или дома становятся чужие люди, и совместное использование такого жилья становится затруднительным. При этом права у собственника доли точно такие же, как и у единоличного владельца недвижимости — долю можно продать, подарить или обменять. Но при проведении таких сделок существуют тонкости, о которых необходимо знать заранее.

Есть ли особые требования к форме сделок с долями?

Да, договоры об отчуждении долей недвижимости требуют обязательного нотариального удостоверения. Такие сделки — одни из самых уязвимых на рынке недвижимости. Участие нотариуса помогает защитить права всех совладельцев, а также третьих лиц.

Сделка без участия нотариуса возможна, если все сособственники отчуждают свои доли одновременно, по одному договору. И при этом среди сторон нет несовершеннолетних или недееспособных граждан. Но и в этом случае участники сделки могут обратиться к нотариусу, чтобы получить квалифицированную помощь и гарантии безопасности.

Всегда ли нужно уведомлять совладельцев недвижимости?

Если речь идет не о дарении, а возмездной сделке, например, о купле-продаже или мене, о своих намерениях нужно оповестить сособственников недвижимости. Это необходимо, так как у них есть право преимущественного выкупа доли. Исключение — если вы продаете часть жилья не кому-то постороннему, а одному из совладельцев. В этом случае продавец сам выбирает потенциального покупателя и договаривается с ним о цене. Оповещать владельцев остальных долей и получать их согласие в такой ситуации не надо.

Как правильно уведомить сособственников?

У продавца доли должны остаться доказательства того, что он оповестил совладельцев о своем намерении продать долю. Это необходимо, если в дальнейшем возникнет судебный спор и сособственник будет отрицать факт получения извещения. Поэтому устно договориться по-соседски — не вариант, даже, если вы живете вместе и поддерживаете хорошие отношения. Все нужно сделать письменно. Можно отправить уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или телеграммой. В последнем случае нужно получить на почте ее копию.

Но надежнее — известить совладельцев через нотариуса. Он поможет составить юридически правильный документ и выдаст свидетельство о получении уведомлений совладельцами, которое можно будет при необходимости предъявить в суде.

Также нотариус поможет разобраться с различными нюансами, которые важно учитывать. Например, подскажет, что, если один из совладельцев несовершеннолетний, то извещение следует направлять его законному представителям, а в ряде случаев — оповестить органы опеки.

По какому адресу отправить извещение?

По общему правилу, уведомление следует направить по месту официальной регистрации сособственника. Если известно место его фактического проживания, то полезно продублировать сообщение и на этот адрес. В определенных случаях можно отправить извещение по адресу объекта недвижимости, доля в котором продается.

При этом, если оповещение совладельцев происходит через нотариуса, он может выяснить сведения об их регистрации, направив электронный запрос в федеральный регистр населения.

Что написать в уведомлении?

В этом документе следует указать все существенные условия сделки, включая стоимость. И это должна быть реальная цена. Если вы предложите сособственникам купить долю за 5 миллионов, а после отказа будете пытаться продать ее третьему лицу за миллион, нотариус сделку не удостоверит.

Если же продавец по каким-то причинам решит снизить цену после уведомления совладельцев, ему придется заново отправлять им письменные извещения с изменившимися условиями. Не исключено, что приобрести долю со скидкой кто-нибудь из сособственников согласится.

Сколько ждать ответа от совладельцев?

Если вы отправили извещения другим владельцам долей корректно и не получили согласия на покупку, выходить на сделку с посторонним человеком можно после оговоренного законом срока. Обычно это 30 дней с даты получения уведомления адресатом.

По общему правилу, сообщение считается доставленным, даже если человек фактически не проживает по адресу регистрации или просто уклоняется от получения писем. При этом, если уведомление вернулось обратно, можно получить у нотариуса свидетельство об отправке сообщения. Этот документ также будет доказательством соблюдения продавцом нормы об обязательном уведомлении совладельцев недвижимости.

Если сроки проведения сделки ограничены, продавец может не ждать ответов от сособственников месяц. Но тогда нужно собрать у них письменные отказы от выкупа доли. Надежнее, если эти документы будут заверены нотариально. Если адресаты живут в других городах, они могут оформить отказ у любого удобного нотариуса и «телепортировать» его за считанные минуты нотариусу в вашем населенном пункте.

Может ли сособственник запретить продажу доли?

Запретить продавать долю совладельцы недвижимости не имеют права. Они либо должны ее выкупить, либо — смириться с тем, что вы продаете ее кому-то другому.

Если сособственник считает, что его права нарушены, он также может обратиться в суд в течение трех месяцев. Но даже если он выиграет тяжбу, сделка не будет признана недействительной. В этом случае произойдет перевод прав и обязанностей покупателя на него. То есть, сосед получит в собственность долю недвижимости за ту же сумму, за которую она была продана третьему лицу.

P.S. А если сособственник — это я...

Что делать, если вы — один из собственников, и переживаете, что другой совладелец не сможет предупредить вас о продаже своей доли? Люди, у которых есть доли в недвижимости, могут внести в ЕГРН свой актуальный адрес и электронную почту. А также подключить уведомления через сайт почты России. Так будет гораздо меньше шансов пропустить важное сообщение.